一物四価とは？不動産評価の4つの基準を知ろう

2023-05-07

不動産業界では、不動産の価値を評価する際に「一物四価」という言葉がよく使われます。これは、不動産の評価額に4種類あることを指します。それぞれの評価額は、異なる目的や基準に基づいて算出され、不動産取引や税金の計算に使用されます。この記事では、一物四価における4つの評価額について解説します。

①実勢価格

実勢価格は、実際に売買されている不動産の価格を元に算出された額です。これは、市場で取引される実際の価格を反映しており、不動産の真の価値を示すとされています。実勢価格は、不動産業者や鑑定士が過去の取引事例や周辺状況を調査し、独自の方法で算定します。

②公示価格

公示価格は、毎年3月下旬頃に国土交通省によって公表される土地の価格です。この価格は、土地の所在地や利用状況、周辺の環境等を考慮し、公平な土地価格を示すことを目的としています。公示価格は、不動産取引の基準価格として利用されることが多く、また、固定資産税評価額や相続税評価額の算定にも関連しています。

③固定資産評価額

固定資産評価額は、各市町村が定める土地の価格で、3年に1度、3月頃に前年の1月1日を基準にして価格の見直しが行われます。この評価額は、固定資産税の計算に使用されるため、公示価格の70％の割合を目安に設定されます。固定資産税は、不動産の保有者が支払うべき税金であり、固定資産評価額が低いほど、税負担も軽くなります。

④相続税評価額

相続税評価額は、土地の相続税や贈与税を計算する際の基準となる価格です。その年の1月1日時点での価格が毎年7月初旬頃に国税庁によって公表されます。この評価額は、遺産分割や税金負担の公平性を保つために用いられます。相続税評価額は、公示価格の80％の割合を目安に設定され、道路に面する宅地1㎡あたりの価格（路線価）を基準に算出されます。

路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に、国税庁が公表している倍率表に基づいた倍率を掛けて評価額を計算することになります。これにより、土地の利用状況や地域の特性に応じた適切な評価額が導き出されます。

まとめ

一物四価とは、不動産の価値を評価する際に用いられる4つの基準価格を指します。それぞれの評価額は、異なる目的や基準に基づいて算出され、不動産取引や税金の計算に使用されます。実勢価格は、市場での取引価格を反映しており、真の価値を示すとされています。公示価格は、公平な土地価格を示すことを目的としており、固定資産税評価額や相続税評価額の算定にも関連しています。固定資産評価額は、固定資産税の計算に用いられ、相続税評価額は、相続税や贈与税の計算に用いられます。

不動産業界では、これらの評価額を理解し、適切に活用することが重要です。不動産の価値を判断する際は、一物四価の各評価額を総合的に考慮し、最適な取引価格や税金負担を見極めることが求められます。不動産の購入や売却、相続などの際には、一物四価に関する知識を持っておくことが、より良い判断を下すために役立ちます。

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