住宅ローンが残っている場合の「マイホームの住みかえ」は出来るのか？

マイホームを購入したものの、数年後に住みかえを検討する方からのご相談も多く頂いてます。

今回はその中でも、現在も住宅ローンを返済中のお家から新しいお家を購入するための、注意点などについて解説したいと思います。

そもそもせっかく購入したマイホームを住み替える理由にはどんなものがあるのでしょうか？

①家族が増えて家が手狭になった

家を購入するときはご夫婦とお子様2人の4人家族だったのが、お子様がもう一人生まれて5人家族に。

そのため部屋数が足りなくなり、住替えを考えるようになるというパターン。

②転職などで立地のニーズが変わった

職場が変わり、それまでの通勤場所が変わり不便になった。場合によっては単身赴任を余儀なくされている場合もあり、住替えを決意。

③親の介護などライフスタイルの変化

マイホームを購入する時には想定していなかった、親の介護などをしなければならなくなったりといったライフスタイルの変化による住みかえ。

住宅ローンを二重に借り入れすることを「ダブルローン」と言ったりしますが、このダブルローンをして住みかえは出来るのでしょうか？

結論から言うと、住宅ローンの残債が残っていても新たな住宅ローンを組んで（ダブローンで）購入することは出来ます。

ただし。

ダブルローンに対応している金融機関は限られているということと、そもそも、返済比率の適合範囲内でしか住宅ローンは組めません。

「返済比率」とは、年収に占めるローンの年間返済額の割合のことです。

これは金融機関によっても設定は変わってきますが、フラット35を例にすると、年収400万円未満の方は30％、400万円以上の方は35％が返済比率の上限となります。

つまり、年収380万円の方の返済率上限は、年間で114万円、年収450万円の方の返済比率上限は、年間で157万5千円となります。

年間の返済額合計がこの金額以内であれば、金融機関によってはダブルで住宅ローンを組める可能性があるということです。

ダブルローンで住みかえをするのも可能ですが、その後の返済金額なども考えると、一般的には今ある住宅ローンを完済（全額返済）してから新たな住宅ローンを組んだほうが良いです。

今ある住宅ローンを完済する方法として、一番簡単な方法は現金一括で繰り上げ返済して全額返済する方法です。

残債が少ない場合、あるいは手持ちの自己資金がある場合はこの方法であれば、すぐに住みかえの物件探しに取りかかれます。

しかし、現実にはこの方法で完済できる方は少数派です。
特に新築物件などを購入後あまり年数が経ってないケースや、全額フルローンで住宅ローンを組んでいる方などは、自己資金で全額返済できるほど資金が準備できないケースがほとんどです。

その場合、マイホームの売却金額を使って返済するという方法があります。
物件によってはこの方法も可能ですが、売却金額がローン残債を下回ることも多く、その場合は差額を自己資金で用意しなければなりません。

差額を充当出来ない場合は、銀行の抵当権が外れないため、所有権を移すこと（＝売却すること）ができないので、事実上マイホームの売却は難しくなります。

よく、今住んでいる家を売却したお金で新しい家を購入したいと思われる方がいますが、売却するということは、当然その家を引き渡すということになるのでそのまま住み続けることは出来ません。

なんとか残債以上の金額で売れた、または差額の追い金ができて売ることができたら、住んでいた家を明け渡さなければ「売却金」が入金されません。

売ったお金で新しい家を買うためには、一旦どこか仮住まいをしてから新しい家を探すか、売却と購入を同時に行う必要があります。

売却と購入を同時に行うことは可能ではありますが、現実的には上手にタイミング

を合わせるのは難しいです。

住宅ローンが残っているお家からあらたなお家へ住宅ローンを組んで住み替えるのは、」不可能ではありませんが、上記のように条件がいくつもあって難しいことは否定できません。

ただ、金融機関によっては、今まで住んでいた家の売却損（住宅ローンの残債以下でしか売れない場合の差額）を新しい家の住宅ローンに付加して貸してくれる金融機関もあります。

金額に上限はありますが、概ね800万〜1000万円ぐらいが上限になるかと思います。

住宅ローンが残っているお家からの住み替え（買い替え）は、条件などがあって難しいですが、可能ではあります。

もし、住宅ローンの残債があって、住み替えを検討されているのであれば、一度ハウスアイビーにご相談ください。

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